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供给侧改革是房地产去库存有效药方

编辑:佚名 来源:证券时报 编辑:佚名 更新于:2016-1-12 阅读:

  2016年伊始,多地打响房地产“去库存”攻坚战,推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策,并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑。

  房地产高库存不仅成了制约我国房地产健康发展“瓶颈”,更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来,中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓,先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”,一些地方政府甚至对购房给予重奖、鼓励农民进城购房,在政策使用方面可谓到了无所不用其极的地步,但总体看,这些政策收效甚微。截至2015年11月底,50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米,全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米,如果算上在建未售面积和待开工面积,房地产库存就更高了。

  去库存效果为何难遂人愿?在笔者看来,政府一年多来推行的去库存政策,如推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施,实际都没有超出刺激消费需求侧范围,而在改善房地产供给侧方面着力不够,出台改善供给侧政策近乎于零。而目前房地产高库存真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡,出现了严重的供给大于消费需求的现象。这就是我国房地产去库存难以走出困境的根本原因,也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然,仅寄希翼刺激消费来解决去库存问题,只能是治标不治本之举。因此,当前房地产去库存化,既要在刺激消费上用力,更要在供给侧使劲,推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制,才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。

  从目前看,抓好房地产供给侧改革,应重点在以下几个方面着力:

  首先,严格限制房地产开发供地,斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大,缺乏相应制约措施,尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力,缺乏科学论证,对城市土地到底多少用于房地产开发,心中茫然,加上短期利益驱动,土地财政依赖性较强,卖地冲动难退,这就造就房地产去库存“边去边增”怪象。

  为此,从现在起,应严格加大对城市房地产开发用地管理力度,各级国土部门切实履行职责,制定房地产开发规划。同时,对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督,抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题;并建立高库存问责机制,增强房地产开发用地监管威慑力,并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感。此外,严格控制三、四线城市宅地供应,并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪,实行无偿清退或低价赎回方式,以遏制房地产开发再次大幅增长。

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