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房地产市场寻求新均衡加速去库存

编辑:佚名 来源:搜狐资讯 编辑:佚名 更新于:2015-6-16 阅读:

  房地产销售面积增长率与房地产开发投资增长率的变化,会最终影响房地产库存的变化,在经过一定时滞效应之后,房地产库存的变化又会反过来影响房地产销售及投资的变化,并最终影响房地产的价格。虽然房地产销售面积增长率波动剧烈,但房地产的库存面积却一直在不断增加。

  例如,在房地产销售面积增长率的波动中,待售商品房面积一直在不断增加。2000年初,待售商品房面积仅为6655万平方米,到2008年初,该数值上升至了11321万平方米,8年间增长额不足一倍。从2008年开始,房地产非意愿库存上升的速率越来越快,到2015年4月末,待售商品房面积大幅增加至了65681万平方米,是2008年初的近六倍。

  进一步看,2012年以来,房地产待售面积每隔12个月都至少以1亿平方米的幅度增加。不仅待售面积的绝对值增长到了历史最高值,待售面积与上年度销售面积之比在2015年4月末也达到了约54%的历史峰值。这些数据表明,目前是中国房地产市场去库存化任务最重的时期。

  房地产非意愿库存上升的经济后果

  房地产业非意愿库存的持续上升是过去若干年中开发商过度投资、房价过快上涨抑制有效需求的必然结果。我国经济产生了一系列的影响。

  首先,直接拖累房地产行业的发展。

  1.不断增长的房地产非意愿存货加大了开发商资金回笼的压力。

  这体现在,2014年下半年以来,现房销售占比明显上升,期房销售占比下降。销售结构的变化对房地产企业的“资金链”造成了较大的冲击。截至今年4月,房地产企业到位资金36279亿元,较上年同期下降2.5%,这主要源于,“其他资金来源”(包括定金及预付款和个人按揭贷款)下降。它们在2014年就已经大幅下降,2014年定金及预售款总计为30238亿元,比2013年下降12.4%;个人按揭贷款13665亿元,比2013年下降2.6%。

  2.房地产业的盈利能力明显下降。

  中国房地产业的净利润率在2009年一度达到16.64%的高水平,净资产收益率在2013年也一度达到14.79%,这导致大量资本涌出房地产领域和过度投资;但随着非意愿库存上升,反映房地产企业盈利能力的净利润率和净资产收益率均出现了明显下降。同样地,ROE和ROA也出现了下降趋势。

  虽然房地产业盈利指标表明房地产业暴利时代正在逐步结束,有利于资本在不同行业间更均衡地配置,是中国经济结构调整的内在必然要求,但须注意的是,房地产行业恰恰是中国高杠杆行业之一,高杠杆化特征使得房地产行业的风险对资产收益率的变化极为敏感,金融的宏观稳定也在相当程度上维系于房地产的稳定。

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